Affaire D164957:                                                                             Hôtellerie de luxe  en phase finale de rénovation dans un parc de 2,5 ha 

 hotel de luxe en vente 


                   

DESCRIPTIF Vente d'un hôtel en phase finale de réaménagement et de rénovation de fond:


L'actuel propriétaire a acquis un hôtel de charme *** qui vivotait avec un chiffre d'affaires de 300-400 000€. Conscient du potentiel, il a immédiatement fermé pour entamer une rénovation complète.

Cet établissement devra être classé 4 étoiles. Il propose:

- une belle bâtisse en pierres construite à partir du XVIIIème, et agrandie par la suite, intégrant 12 chambres de luxe dont 7 suites
- une salle de séminaire et/ou de réception de 120m2
- une piscine de 25 x 14 m avec son pool house de 120 m2
- le tout sur un parc de 2,5 ha constructible




L'état d'avancement des travaux et le budget:

Aujourd'hui, le plus gros de la besogne est réalisé: les chambres ont été retaillées (une majorité de suites), la quasi totalité des salles de bain ont été recréées (travertin vieilli, douches à l'italienne, ...), l'électricité et la plomberie et la sécurité incendie entièrement neuves,  des parkings ont été créés, le parc a vu ses perspectives redessinés ....
Quel budget prévoir pour la fin des travaux ? Tous les devis ont été obtenus:
- achat du mobilier de l'hôtel : devis pour environ 40-50 000€
- peintures et carrelages: devis artisans pour 40 000€
- autres travaux : enveloppe globale de 150 000€ incluant réaménagement de la salle de séminaire, toilettage du parc, création chambre accessible aux PMR, ...
- éventuellement création d'un bar restaurant lounge dans le pool house : 120-150 000€

Le propriétaire cède les actions de la SAS pour 340 000€.
Compte tenu de ce qui précède, le budget global incluant l'ensemble des travaux sera de l'ordre de 700-750 000€.

Il est possible de procéder par étape, d'acquérir le fonds de commerce, achever les travaux de la partie hôtel ou de la partie restauration, pour se concentrer sur un pôle, puis de terminer la seconde partie du projet dans un deuxième temps.


Le terrain:

Il est possible de n'acquérir que le "fonds" : dans ce cas le bail prévoit un loyer progressif : 400€ HT menuels jusqu'en décembre 2017 (délai supplémentaire à négocier ?),  puis le loyer passera à 6 700€ HT mensuels.
Les murs peuvent être acquis au prix de 1 590 000€.
A savoir: le COS est de 0,15 pour ce terrain de 2,5ha.
Le propriétaire actuel envisageait de construire une résidence hôtelière.

Il est aussi possible de détacher une parcelle de 5 600m2, constructible, pour un prix dans une fourchette de 550 à 820 000€. Cette opération permettrait d'autofinancer tout ou partie des travaux.

Les projets:

L'actuel propriétaire avait un projet ambitieux mais très réaliste:
- créer un hôtel 4* très haut de gamme, de 12 chambres et suites
- pas de restauration au sein de l'hôtel : aménager un espace bar restaurant lounge dans le vaste pool house, face à la piscine de 14 x 25m
- relooker la salle de séminaires et réceptions (120m2) et transformer l'actuelle cuisine en une cuisine traiteur à côté (pour réchauffer les plats, le restaurant de l'établissement
  n'intervenant pas dans la restauration de groupes)
- à terme, augmenter la capacité d'accueil en créant une résidence hôtelière dans le parc


Un très beau projet qu'il appartient de mener à terme, créer sur mesure un espace luxueux, pour recevoir la meilleure clientèle sous le soleil de Provence.


CLIENTELE
Tourisme, affaires, individuels et groupes
  

CAPACITE
Hôtel de 12 chambres et suites ****  
 

CONGES ANNUELS
 2 mois de fermeture
LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
oui : logement au RDC, salon, chambre et salle de bains, kitchenette : possibilité d'agrandir ou de transférer dans un bâtiment du parc actuellement sans usage.  

Agencements
  
Personnel
pas de personnel à reprendre
Loyer
Si achat du fonds seul, loyer transitoire de 400€ HT jusqu'en décembre 2017, puis 6 700€ HT mensuels (délai complémentaire à négocier ?)
Prix moyen  
 
CAHT
EBE reconstitué

Prix de vente du fonds seul    340 000€ (vente des actions de la SAS)
Prix de des murs  
 1 590 000€    
Prix murs & fonds  1 930 000€
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 1 930 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 1 810 000€

Soit honoraires de 120 000€ TTC (100 000€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 6,63% TTC,  ou 5,18% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.

                   





Hotel à vendre - Hotel restaurant à vendre - Restaurant à vendre - Bar, Brasserie à vendre - Salon de thé, Snack, Traiteur à vendre - Gîtes, chambres d'hôtes à vendre