| Affaire H067197 : Complexe hôtelier en cours d'agrandissement |
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| DESCRIPTIF | Complexe hôtelier entre mer et zones d'activités.
Produit de qualité et de caractère, qui fait l'objet d'une rénovation complète et d'un agrandissement sur les années 2008 et 2009. L'acquéreur jouira d'un établissement NEUF de 32 numéros outre un appartement de fonction avec terrasse sur le toit. Deux concepts: 1) une partie hôtel classé ** de 24 chambres neuves A ce jour, 20 chambres sont en fonction. Le propriétaire poursuit ses travaux de rénovation et d'agrandissement, et les travaux sont en cours pour construire au 3ème étage 3 chambres supplémentaires et un appartement avec terrasse (vue panoramique). 2) une partie résidence hôtelière ** composée de 8 studios équipés neufs, 25 à 34m2, coin cuisine équipée, espace repas, salon, chambre séparée..... Possibilité de jouir en supplément des prestations hôtelières (ménage journalier, petit-déjeuner buffet). Ces aménagements sont récents et correspondent à une demande double : clientèle professionnelle en séjour de longue durée (stages, formation, remplacement de poste, mutation .....) et clientèle tourisme : la mer est à deux pas, et pour 4 personnes la location d'un appartement à la semaine constitue l'offre la plus intéressante de la côte. Chaque chambre (et chaque studio) est entièrement redécorée dans les tons beige-taupe, TV avec écran plat avec Canal+ et TPS, wifi gratuite et illimitée, salle de bain complète réaménagée et relookée tendance... Etablissement entièrement climatisé (chambres, réception, salons et salles). Salle de séminaires pour 25-30 participants. Une chambre pour le gardien (le propriétaire n'habite pas sur place). Parking fermé et surveillé. Distributeur de clés avec carte bancaire à l'extérieur de l'enceinte. Ascenceur (sera construit dès le mois de septembre). Cet établissement était jusqu'en juillet 2007 un hôtel avec restaurant, accueillant mariages, banquets.... Depuis cette date, la restauration de groupe a été supprimée (elle représentait 129 000€ sur le bilan 2006), et six chambres supplémentaires ont été construites. Le restaurant ne fonctionne donc que pour les soirées-étape: pas de personnel embauché : les deux contrats polyvalents et le propriétaire (lorsqu'il est présent) sont à même de réchauffer et servir les portions individuelles conditionnées sous vide, et achetées en l'état. Tout a été pensé et prévu pour faciliter la rentabilité. C'est parce que le propriétaire croit au devenir de son produit qu'il s'engage à construire des chambres supplémentaires, et qu'il rénove l'existant. L'emplacement est stratégique, sortie d'autoroute, en face d'une zone commerciale, à proximité de zones d'activité industrielle majeures sur cette partie de la Provence, à 10mn de l'aéroport, à 20 mn de la gare TGV, et à 10mn des plages. Une belle marge de progression existe: 1) l'établissement a été repris depuis 6 ans, et l'adhésion au groupement hôtelier date de 3 ans : le TO est de 65% soit en-deça de la moyenne affichée par les autres établissements de cette enseigne (TO moyen de 75-80%). 2) Le CA 2008 est un CA qui a souffert de plusieurs facteurs : - ce CA a été réalisé avec 23 numéros seulement au 1er semestre, et 29 numéros au second semestre (six chambres ont été construites et "rendues" en juillet 2008) - la rénovation des chambres a pénalisé l'exploitation, puisqu'elles ont été fermées pendant travaux - 4 chambres restent à construire (à partir de septembre 2009) - le propriétaire ne travaille pas régulièrement dans l'exploitation, il a une autre activité principale, il effectue le remplacement des réceptionnistes, et bien sûr organise l'activité: un couple d'exploitant sur place pourrait économiser le salaire de réceptionnistes, et booster à temps plein la commercialisation de l'établissement (actuellement, aucune action spécifique, hormis l'adhésion au réseau) ,,. Il faudra donc pour l'avenir construire des prévisions d'exploitation avec 32 chambres. Chaque chambre représentant un CA mensuel moyen de 1 200€. En conservant le même taux d'occupation, un CA de 460 800€ minimum est prévisible (outre dîners soirées-étape, petits-déjeuners...). |
| CLIENTELE |
Tourisme et affaires |
| CAPACITE |
Hôtel de 32 chambres, studios et appartements
de très bon confort |
| CONGES ANNUELS |
non |
| LOGEMENT DE l'EXPLOITANT |
Actuellement : une chambre pour le gardien. Construction prévue d'un appartement en dernier étage, avec vaste terrasse et vue panoramique . |
| Agencements |
Etablissement aux normes d'hygiène et sécurité,
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| Bail |
Bail neuf à la reprise : 7 000€ mensuel
HT + taxes foncières (500€ mensuels) |
| Personnel |
Un exploitant à temps partiel 2 contrats polyvalents à temps plein (service des petits-déjeuners et réception) Le ménage des chambres ainsi que le nettoyage du linge (draps + éponges) est entièrement sous-traité |
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| Prix
moyen chambres |
64€
la chambre de 240 à 450€ la semaine pour les studios (pas de ménage du studio pendant le séjour) |
| CAHT |
415 000€ |
| EBE reconstitué |
89 000€ NOTA (montant sans suppression de poste : un couple d'exploitant qui supprimerait un poste de réceptionnoiste, réaliserait un EBE de 115 000€) |
| Prix de vente du fonds |
840 000 € (cession de parts sociales souhaitées) |
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