Affaire H151815 :                                                                                                   hôtel design **** et spa à 100 mètres des plages
                                                                                                                                              



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DESCRIPTIF Luxe et volupté à 100 mètres des plages.    

Hôtel d'une trentaine de chambres et suites au confort 4 étoiles:
- chambres et suites de 20 à 30m2, meubles design et bois flotté, climatisation réversible, TV grand écran plat, coffre, minibar, ....
- spa avec hammam, jacuzzi, douche sensorielle (sonorisation, chromathérapie et eau parfumée), espace soin et massages (thaï, pierres chaudes, californien...)
- espace fitness avec tapis de course, vélo elliptique, ...  
- piscine chauffée ambiance lounge
- salles de séminaires (jusqu'à 50 participants)
- salle de jeu (billard, ..)

Au coeur de la station, il n'est plus nécessaire de reprendre son véhicule pour rejoindre les restaurants et l'animation des rues du centre village.
Et la plage est à 100 mètres.


Les voyageurs ont accordé la note de 8,5/10, avec des commentaires souvent très élogieux : "agréable et authentique",  "excellent moment pour se relaxer", "emplacement idéal", ...

Restauration sur place: activité réduite représentant environ 10% du CA global : club-sandwichs le midi, et  menu du jour au dîner ; le cuisinier ne travaille pas le midi.

L'affaire est volontairement saisonnière ( 8 mois d'ouverture ) car l'exploitant est également propriétaire d'une autre affaire en station de sports d'hiver. Il n'a pas de poste dans l'entreprise, l'affaire est tenue par un directeur salarié.
Sur le site, il serait possible d'avoir une activité soutenue sur 10 mois 1/2, à l'instar de ce que pratiquent les autres établissements, ce qui donnerait un coup de pouce à l'augmentation du chiffre d'affaires.

Le personnel est donc employé en contrat saisonnier sur 7 mois.

La configuration des lieux permet une masse salariale relativement réduite: l'espace réception, le salon, le bar et le restaurant sont des espaces mitoyens.  

Cet établissement a réouvert ses portes courant 2013, après travaux de rénovation et création d'une décoration exclusive.
Le CAHT est en progression constante.

L'établissement est entièrement neuf, aucun travaux n'est à prévoir.

Le prix des murs comprend l'hôtel , soit environ 1 500m2 de bâti, ainsi que 3 studios destinés au logement du personnel.
La SARL loue (800€ mensuels) une maison mitoyenne pour loger d'autres salariés: cette maison, située au milieu de son jardin, pourrait être affectée à l'usage personnel des repreneurs.
 
Est-il nécessaire de préciser que le prix est très étudié et attractif, compte tenu de l'EBE ?

Il est possible d'acquérir le fonds seul (cession des parts sociales), ou murs & fonds.


CLIENTELE
Tourisme pour l'essentiel, et professionnels (activité séminaires)  
  

CAPACITE
Hôtel d'une trentaine de chambres aux normes ****
Restaurant 30-40 couverts  avec terrasse

CONGES ANNUELS
4 à 5 mois de fermeture annuelle   
 

LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
possible (villa mitoyenne: voir descriptif)
Agencements

Personnel
14 contrats saisonniers: (et recours à des stagiaires)
1 directeur
2 réceptionnistes + 1veilleur + 2 stagiaires
4 femmes de chambres
1 cuisinier et 1 aide
1 maître d'hôtel + 1 personne au petit-déjeuner +1 stagiaire
1 responsabe du spa
1 employé de maintenance

Prix moyen chambres
160€ la chambre double
petit-déjeuner 17€

Bail Loyer  de 18 000€ mensuels
CAHT
 1 248 000€   

EBE reconstitué
 509 000€ en cas d'achat murs & fonds (intégrant l'économie qui résulterait du départ du directeur)
Prix de vente du fonds
 1 908 000€ : cession des parts sociales de la SARL
Prix de vente
murs & fonds
 4 660 000€   (1 908 000€ pour le fonds et 2 752 000€ pour les murs)
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 4 660 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 4 400 000€

Soit honoraires de 260 000€ TTC (216 666€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 5,91% TTC,  ou 4,92% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.


                   




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