Affaire H1731035:                                                                                                      un hôtel résidence de plus de 40 logements

   vente d'un hotel residence


                   

DESCRIPTIF  

Cette résidence hôtelière propose plus de 40 logements, de 20 à 40m2.
Au total, 1200m2 de bâti.

Un emplacement choisi:
Facile d'accès, en bordure d'une grande zone d'activités regroupant des entreprises performantes.
Et au calme, car située au bout d'une allée.

La clientèle est essentiellement professionnelle, fournie par les nombreuses entreprises de la zone.
Et comme l'établissement est situé à 20mn de la Méditerranée, il est possible de compter sur une clientèle touristique en saison, même si les exploitants n'ont pas choisi de développer en ce sens.
Location à la nuitée, à la semaine ou au mois pour les longs séjours.

Sur le site bien connu d'une centrale de réservation, les internautes ont attribué une note de 8,3/10.
Les commentaires sont élogieux: "le rapport qualité/prix est parfait, tout le nécessaire y est", "la propreté et le calme",  "l'appartement était très propre refait à neuf et fonctionnel",  "résidence au calme avec très jolie vue", "parking, tranquille, proche de tout", .....


Les bâtiments sont en excellent état,  les appartements sont propres, régulièrement entretenus par les propriétaires; ils sont climatisés, équipés d'une cuisinette complète avec espace repas, salle d'eau avec toilettes, TV, wifi gratuit. Les logements de 40m2 proposent une chambre séparée, et deux lits superposés dans le couloir.
Il est indispensable de poursuivre le travail des propriétaires, qui consiste à mettre le produit à niveau, tout est propre et parfaitement équipé,  mais il faut rafraîchir, ajouter un peu de "glamour" au fonctionnel (un peu de déco et de fantaisie), et relooker les salles d'eau.

Logement de fonction en rez-de-chaussée, sur le petit jardin intérieur: environ 70-80m2, avec séjour cuisine, 2 chambres et salle de bain .

Il existe une véritable très belle marge de progression: les tarifs sont peu élevés: par exemple, de 60 à 69€ la nuit pour un studio de 20m2. Ou 420 à 490€ la semaine pour un appartement de 40m2 (tarif pour 2 personnes). Après un petit relooking intérieur, assorti d'une bonne communication dans la zone d'activité et d'un recours aux centrales de réservation sur le net, les tarifs peuvent facilement être relevés, et  le CA doit impérativement décoller.
Le propriétaire de l'immeuble justifie le prix par une rentabilité supérieure à 5% l'an.

Une affaire à fort potentiel sur un emplacement calme et stratégique.

CLIENTELE
professionnelle pour l'essentiel
  

CAPACITE
Plus de 40 logements
 

CONGES ANNUELS
ouvert à l'année
LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
oui : logement au  rez-de-chaussée, sur le petit jardin intérieur: environ 70-80m2, avec séjour cuisine, 2 chambres et salle de bain .


Agencements
  
Personnel
Un couple d'exploitants et une femme de chambre à mi-temps en contrat saisonnier (4 mois)
Pas de personnel à reprendre
 
Loyer
Bail de 2014: 11 500€ mensuels + taxe foncière de 11 800€ à la charge du preneur
 
Prix moyen  
 confere supra
CAHT
 373 000€
EBE reconstitué
   92 000€ en cas d'achat du fonds seu
 230 000€ en cas d'achat murs et fonds
Prix de vente
du fonds seul
    901 000€  
Prix de vente
des murs  

 2 930 000€     
Prix de vente murs & fonds  3 831 000€
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 3 831 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 3 650 000€

Soit honoraires de 181 000€ TTC (150 833€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 5% TTC,  ou 4,13% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.

                   





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