Affaire H1891108:                                                                                                                              Hôtel *** saisonnier, comme une maison de famille, avec parc et piscine

vente hotel boutique 


                   

DESCRIPTIF vente hôtel en PACA
Cession d'un hôtel bureau 3* de charme au coeur d'un bourg touristique de Provence.

(par souci de confidentialité, il n'y a pas de photo, mais une vue du parc Monceau par Claude Monet)


L'établissement ne manque pas d'atouts:


Une configuration idéale d'hôtel de charme:

- un parc arboré d' arbres centenaires qui lui confèrent l'allure d'une grosse demeure de famille.
- une vingtaine de chambres et suites classées 3*
- une salle de séminaires ou de réceptions (avec espace extérieur réservé)
- un espace piscine sécurisé, un parking privé
- une véritable maison de fonction mitoyenne de plus de 150m2,  avec cuisine, grand séjour cheminée, et à l'étage 4 chambres dont une suite parentale, une seconde salle de bain complète et un dressing
- un espace boutique ou salon d'exposition, mitoyen de la maison : possibilité d'exploiter ou de l'utiliser pour agrandir le logement privé à 220m2
- affaire saisonnière fermée 5 mois


Une rentabilité cohérente, et du potentiel:

 
L'affaire dégage un EBE de 202 000€, soit près de 70% du CA.
Fermer 5 mois par an, c'est le souhait des actuels exploitants, qui souhaitent légitimement "souffler" après la saison touristique. Mais il serait possible d'ouvrir hors saison, notamment en direction des entreprises: la salle de séminaire et le cadre constituent un atout fort.


Une belle capacité d'extension:

Le PLU permet un agrandissement de l'hôtel (environ 1 000m2 à ce jour), et il serait possible de construire des chambres supplémentaires dans le parc (voire doubler la surface).

A signaler enfin, il est à ce jour possible d'acquérir une propriété mitoyenne au prix de 350 000€: logement de 200m2 + remises 230m2 sur un terrain constructible de 1 400m2.


Des économies possibles:

Nota important: le prix indiqué ci-dessous est celui appliqué à une vente murs & fonds.
Il est également possible d'acquérir les parts sociales de la SARL d'exploitation et de la SC immobilière. Entre les économies sur les droits d'enregistrement et le bonus rétrocédé par le vendeur, ce montage permettrait une économie de l'ordre de 300 000€ pour l'acquéreur......

En outre, le bourg, touristique, est classé en ZRR (zone de revitalisation rurale), ce qui permet à l'acquéreur des économies substantielles: exonération IS totale pendant 5 ans et dégressive sur les 3 années suivantes,  ....

 

CLIENTELE
Tourisme pour l'essentiel
CAPACITE
une vingtaine de chambres et suites
CONGES ANNUELS
Affaire saisonnière:  4,5 à 5 mois de fermeture annuelle
LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
oui :  une maison indépendante, mitoyenne de l'hôtel, plus de 150m2: cuisine, grand séjour avec cheminée, 3 chambres dont une suite parentale, une deuxième alle de bains, un dressing et bureau (possibilité d'agrandir à 220m2 en absorbant des réserves mitoyennes)

Agencements
  
Personnel
Un couple d'exploitants
3 contrats saisonniers à temps partiel : 2 femmes de chambre + 1 employée au service des petits-déjeuners
 


Prix moyen  
98€ la chambre (petit-déjeuners en sus)
 

CAHT
  290 000€ en moyenne
EBE reconstitué
  202 000€  en moyenne
Prix de vente
murs & fonds
  2 693 000€   (rappel: possibilité d'acquérir des parts sociales, économies importantes assurées)  
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 2 693 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 2 545 000€

Soit honoraires de 148 000€ TTC (123 333€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 5,81% TTC,  ou 4,85% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.

                   





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