Affaire H1951131:                                                                                                                                       Affaire saisonnière dans un cadre exceptionnel

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DESCRIPTIF Vente d'un hôtel de charme, sur un site exceptionnel; restauration du soir pour les clients de l'hôtel


qualité de vie et de travail exceptionnels

Aux confins du Vaucluse et de la Drôme Provençale,  au bout d'un chemin, se niche un trésor du patrimoine, aménagé en hôtel restaurant.
A l'arrivée le charme opère sur le champ: un sentiment de quiétude et de sérénité.
Au demeurant, l'anecdote est révélatrice, l'exploitant demande à son personnel de ne pas courir, pour que le client conserve ce sentiment de bien-être, de temps suspendu.

Au milieu d'un terrain de 6ha, au calme absolu.
Et près de 1400m2 de bâti.    
                 

Au choix, baignades dans la piscine ou dans dans la rivière en contrebas au milieu des dalles de pierre (la rivière fait partie de la propriété).              
Et aussi, sur place, jeu de boules, trampoline, badminton, jeux d'enfants, ballades et randonnées à partir de l'hôtel ....


Un hôtel d'une vingtaine de chambres et suites climatisées, de 15 à 40m2, salle d'eau complète avec douche à l'italienne.

Le restaurant est ouvert uniquement le soir. Réservé aux clients de l'hôtel, il n'est ouvert à la clientèle extérieure que sur réservation. Un chef est recruté en contrat saisonnier , à noter que la restauration représente seulement 30% du CA.
La salle de restaurant peut accueillir 50 couverts.
Sur le côté, une salle de séminaire et/ou de réception; demandes régulières d'organisation de mariages, de séminaires, ... possibilité d'organiser stages de yoga, expositions, ...


Superbe logement de fonction de 130m2
(plus mezzanine de 50m2) au bout du bâtiment principal, grande terrasse (45m2) avec vue (c'est la photo de droite), vaste séjour triple exposition, 4 chambres.


L'affaire a fait l'objet d'une rénovation de fond, toiture, chaudière, pompes à chaleur réversibles, installation électrique, plomberie, traitement des eaux usée, piscine, installation TV, .... tout est en excellent état et aux normes.

L'affaire est exploitée par une personne seule.

L'affaire est saisonnière, de mi-avril à mi-octobre, c'est un choix du propriétaire ; il serait tout à fait judicieux d'augmenter l'amplitude d'ouverture de 1,5 mois.
L'ensemble du personnel est employé en contrat saisonnier:
De avril à octobre (période d'ouverture) : 1 chef + 1 gouvernante
De juin à août : + 1 commis de cuisine + 1 femme de chambre  + 1,5 serveurs + 1 jardinier à mi temps

L'établissement est situé en ZRR (zone de revitalisation rurale), ce qui offrira au repreneur des avantages fiscaux non négligeables ( exonération totale puis dégressive d'IS...).

Le CA est en progression constante, 372 000€ en 2018.
L'EBE est de 141 000€, car l'exploitant travaille seul; un couple d'exploitant ferait l'économie d'un chef salarié, et l'EBE atteindrait 174 000€.
 

CLIENTELE
Tourisme
  

CAPACITE
Hôtel d'une vingtaine de chambres climatisées  
 

CONGES ANNUELS
6 mois de fermeture annuelle  
LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
oui: superbe logement indépendant, belle hauteur sous plafond, lumineux: 130m2 + mezzanine 50m2, vaste séjour, 4 chambres, terrasse de 45m2 avec vue

Agencements
  
Personnel
Un exploitant seul, assisté de contrats saisonniers :
- 2 salariés en contrat saisonnier sur la période d'ouverture (d'avril à octobre): 1 chef + 1 gouvernante
- 4,5 salariés en très haute saison (de juin à août) :
1 commis de cuisine + 1 femme de chambre  + 1,5 serveurs + 1 jardinier à mi temps


Prix moyen  
 95€ la chambre double
  menu unique à 29€ hors boissons
 

CAHT
 372 000€
EBE reconstitué
 141 000€ , ou 174 000€ pour un couple (remplacement du chef salarié)
 
Prix de vente
murs & fonds 

2 067 000€    





                   


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Prix de vente murs & fonds : 2 067 000€      NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 2 067 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) 1 950 000€

Soit honoraires de 117 000€ TTC (97 500€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 6% TTC,  ou 5% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.