| Affaire HR099309:
RARE : petit hôtel
de charme *** au milieu de 2,6 hectares de garrigue |
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| DESCRIPTIF | Propriété de 2,6 hectares secteur Luberon,
à proximité des plus beaux sites touristiques. Hôtel *** de charme, 8 chambres de caractère, climatisées, chacune avec sa terrasse privée, au calme. Piscine sur la terrasse exposée au sud, superbe panorama sur les collines, un environnement de carte postale. Entre pinède et garrigue, la propriété est décorée avec beaucoup de goût, elle réserve des lieux chaleureux, trois salons, dont un devant la cheminée, la terrasse avec vue sur la montagne du Luberon, deux salles à manger intimistes, tout respire le calme et la sérénité . L'établissement fonctionne en hébergement et en hôtel pension: un repas du soir (pas de service le midi) : il s'agit d'un menu unique préparé par l'exploitant, réservé aux seuls clients de l'hôtel (sur réservation impérative: pas de stocks à gérer) , nécessitant un minimum de préparation, du type foie gras importé du Gers ou asperges, plat du jour (daube, coquilles saint Jacques poélées, ...) , tarte maison . ... . Un appartement de fonction avec accès extérieur direct, portes fenêtres ouvertes sur la nature, un vaste séjour et deux chambres équipées chacune de salle de bain avec toilettes. Il est possible de mettre une chambre en exploitation, et de ne garder qu'une seule chambre à titre personnel. L'établissement est actuellement en travaux : le mobilier est neuf, la literie est neuve, comme les éponges, la cuisine mise aux normes , la toiture révisée, .... L'ensemble sera donc à l'état de neuf à la vente. Coup de coeur assuré. Il est possible d'acheter le fonds seul. Les propriétaires acceptent également de vendre les murs, soit concomitamment à la vente du fonds, soit en s'engageant sur une promesse de vente dans un délai qui peut être par exemple fixé à 5 ans maximum. PRECISION : ils n'acceptent pas de vendre le fonds SANS une perspective de vendre les murs ultérieurement. Cela signifie qu'un apport minimum de 250 000€ est nécessaire pour acheter le fonds, et qu'une rentrée de fonds future (vente d'un bien immobilier, échéance d'un placement financier, ....) ou qu'une garantie immobilière (par exemple) est nécessaire pour pouvoir prétendre à l'achat des murs. Le chiffre d'affaires 2008 était réalisé avec un établissement dont la décoration datait des années 70-80, un rapport qualité/prix par conséquent élevé, et une exploitation "poussive" par un exploitant agé de 70 ans. Il existe une belle marge de progression pour cette affaire, simplement en boostant la communication, la rénovation est déja réalisée. Une très belle opportunité de se "mettre le pied à l'étrier" : une affaire rare, car ce type d'établissement est généralement vendu murs et fonds. Avec une promesse de vente des murs, un exploitant motivé qui pourra présenter deux bons bilans en progression n'aura pas de souci pour obtenir un prêt immobilier, les murs étant vendus au juste prix, compte tenu du secteur. |
| CLIENTELE |
Tourisme |
| CAPACITE |
Hôtel de 8 chambres au confort *** (possibilité
9 chambres) Restaurant pour la demi pension 2 belles salles outre une terrasse devant la piscine. 450m2 construits sur 2,6 hectares |
| CONGES ANNUELS |
Au coup par coup |
| LOGEMENT DE l'EXPLOITANT |
Appartement avec un grand séjour, deux
chambres équipées chacune de salle de bain avec toilettes
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| Agencements |
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| Personnel |
Jusqu'à mi 2009, un exploitant seul , d'où
une masse salariale de 107 000€ incluant la rémunération
de l'exploitant, d'un salarié polyvalent à l'année (accueil,
petits-déjeuners, lingerie) et de plusieurs CDD (1 femme
de chambre à temps complet + 1 femme de chambre à temps
partiel + 1 apprenti serveur bac pro) Dorénavant, il n'y a plus de personnel à reprendre. Cette affaire est exploitable par un couple d'exploitant avec une femme de chambre 3/4 temps annualisé. |
| Bail |
Bail neuf à la reprise en cas d'achat du fonds
seul : 3 000€ HT mensuels, outre taxe foncière et travaux éventuels
à la charge du preneur |
| Prix
moyen |
100
à 170 € la chambre Petit-déjeuner 15 € Repas du soir 45€ (boissons en sus) |
| CAHT |
250 000 € HT au bilan en 2008 |
| EBE reconstitué |
Pour un couple d'exploitants avec une femme de
chambre 3/4 temps annualisé, l'EBE 2008 serait de 140 000€. |
| Prix de vente du fonds |
445 000 € |
| Prix de vente des murs |
1 100 000€
(soit 1 545 000€ murs et fonds) |
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