Affaire HR141715 :                                                                    Hôtel restaurant luxe et charme au coeur du village, avec des vues panoramiques


 hotel restaurant luxe a céder dans le Vaucluse



                   

Descriptif Un hôtel restaurant à vendre au coeur d'un village touristique de notoriété : hôtel restaurant à l'état de neuf, aménagé dans une ancienne demeure.

Cet établissement de charme, haut de gamme propose une dizaine de chambres et suites.
Certaines chambres ont une terrasse avec vue sur la vallée, d'autres disposent d'une baignoire avec jacuzzi, et toutes sont équipées de mini-bar, coffre, TV écran plat, wifi gratuite,  climatisation réversible, et toutes jouissent d'une belle vue sur le village ou la vallée.
Ascenseur

Le restaurant en balcon sur la vallée offre depuis chaque table un panorama exceptionnel.
Aux beaux jours, service sur la terrasse , à l'ombre de la tonnelle.

Le restaurant propose une belle cuisine : cannelloni de joues de boeuf en feuille de choux vert, salade de chicons- petits boudins
noirs-riz de veau-cromesquis de pieds de porc, carpaccio de thon rouge de Méditerranée-tartare de Saint Jacques aux zestes de Combawa, ....
Carte à base de produits frais, même le pain est confectionné sur place. La cuisine, à l'arrière de la salle de restaurant,  est vaste et bien équipée, avec 3 chambres froides, cellule de refroidissement rapide,  ... accès extérieur direct.
 
Garage utilisé à titre privé, 4 places de stationnement réservées aux clients, et vaste parking public à 100m.

Il n'y a pas de logement de fonction, la SARL d'exploitation loue la maison mitoyenne, environ 110m2, séjour, cuisine, 4 chambres et 2 salles de bains.

Un établissement haut de gamme, calme absolu, dans un état de finition impeccable, au coeur de l'animation du village.

Coup de coeur de l'agence, mais aussi des internautes: certificat d'excellence sur un site (95% des clients le jugent excellent ou très bon) , et noté "fabuleux" sur un autre site (note de 9,2/10) : "le point d'orgue de notre escapade provençale", "un hôtel de charme, une vue magnifique", "à ne pas manquer", "restauration raffinée", "excellent rapport qualité/prix" ....

Est il besoin d'ajouter un argument pour convaincre de la nécessité d'une visite ???

Pour d'évidentes raisons fiscales (et une économie pour l'acquéreur), on vend les parts sociales de la SARL d'exploitation, et les murs appartenant à la SCI.
Il faut encore souligner que l'affaire est exploitée par une seule personne: l'arrivée d'un couple d'exploitants permettrait de réduire la masse salariale.
Les trois plus gros salaires chargés de l'entreprise (hors exploitant) totalisent 130 000€.
Le calcul est intéressant pour une famille d'exploitants.

Clientèle
Tourisme  
  

Capacité
Hôtel d'une dizaine de chambres
Restaurant 60 couverts en salle, autant en terrasse
Congés annuels
non : ouvert à l'année (sauf fermeture au coup par coup)  
 

Logement de l'exploitant Logement dans un immeuble mitoyen, loué 1388€ mensuels (le coût est supporté par l'établissement) : bon logement indépendant de 110m2 environ, séjour, cuisine, 4 chambres et 2 salles de bain
Agencements
 
Personnel
Un exploitant  
6 salariés à l'année : 2 cuisiniers + 2 serveurs + 1 femme de chambre + 1 apprenti

Et 6 contrats saisonniers : 1 femme de chambre polyvalente + 1 réceptionniste + 1 chef de partie + 1 plongeur + 1 commis patissier + 1 serveur  (de septembre à novembre)
Ainsi que des stagiaires sur les 4 mois de haute saison


Prix moyen chambres
155€  
  
Ticket moyen restaurant 52€

CAHT
1 006 000€
EBE reconstitué
109 000€ pour l'achat du fonds seul
236 000€ pour l'achat murs et fonds (réintégration des loyers)

NOTA: cet EBE est réalisé par un exploitant seul: il sera amélioré pour un couple : la suppression d'un poste (le chef par exemple) permettrait une économie de l'ordre de
61 000€, et l'EBE monterait dans ce cas à 297 000€.


Prix de vente du fonds seul 1 007 000€ (cession de parts sociales)
Prix de vente des murs 2 223 000€
Prix de vente
murs & "fonds"
3 230 000€ pour les murs et les parts sociales de la SARL
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 3 230 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 3 050 000€

Soit honoraires de 180 000€ TTC (150 000€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 5,90% TTC,  ou 4,92% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.


                   



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