Affaire R1871105 :                                                                                                                                           Restaurant avec chambres d'hôte de luxe


vente restaurant dans un ancien hotel particulier


                   


DESCRIPTIF Un restaurant en vente
Au coeur d'une bourgade très touristique, de notoriété internationale.

En plein centre, derrière une porte cochère s'ouvre un petit coin de paradis, au calme absolu.


Une belle cour arborée, avec une terrasse pour 25 couverts.

En face, la salle de restaurant, 30-35 couverts, avec des détails d'architecture extraordinaires (nous les tairons ici, par discrétion).
Restaurant cuisine du marché, produits frais, référencé.

L'entrée de l'immeuble conduit, par un escalier monumental, aux chambres d'hôte et à l'appartement de fonction.


Cinq luxueuses chambres d'hôte, dont une suite, d'une surface de 26 à 50m2
, coffre,  TV écran plat avec le cable, internet haut débit avec wifi,  plancher chauffant et rafraichissant.
Les salles de bain, aux murs revêtus de carreaux de marbre vieilli patiné, importés d'Italie, sont équipées de sèche-cheveux et sèche-serviettes.


L'appartement de fonction, climatisé, de 170m2, comprend 3 chambres, séjour, cuisine, salle de bain, toilettes séparées, terrasse avec jacuzzi.


La surface totale de l'exploitation est de 570m2 : 250 pour les chambres, 170 pour l'appartement, et 150 pour le restaurant.
 


Les bâtiments ont fait l'objet d'une restauration complète en 2003 et 2004. Tout est neuf (de cette époque) : toiture, électricité, plomberie, fenêtres double vitrage, .... l'ensemble a été restauré avec des matériaux d'époque ou haut de gamme : sols en parefeuille ou en dalles de pierre locale, ferronnerie, ....
 

L'affaire, étant située dans une bourgade dynamique , travaille toute l'année, le CA restauration est assez bien lissé. De la même façon les chambres sont très facilement louées en arrière saison du fait de la situation (
(si une partie du tourisme familial de juillet et août opte pour une chambre d'hôte en campagne, avec piscine pour les enfants, une grande partie de la clientèle préfère résider au calme dans le centre, pour être au coeur de l'animation de la cité, des expositions, des concerts ... sans devoir reprendre son véhicule).

La rentabilité de l'affaire est excellente.
Un apport de 30% permettra à un professionnel de rembourser le prêt bancaire tout en conservant un salaire mensuel net supérieur à 7 300€ (en étant logé, chauffé, .....).


Les propriétaires ont choisi leur rythme de travail: 8 semaines de congès annuels, et 2 jours de fermeture en haute saison (3 jours en basse saison).
La capacité est volontairement limitée à 25 couverts (possibilité 35, en salle comme en terrasse).
 


L'affaire est vendue pour 2,5 années d'EBE, ce qui demeure un ratio RARE.   


CLIENTELE
Tourisme et clientèle locale pour le restaurant (à 50% une clientèle internationale)
Tourisme pour les chambres d'hôte  

CAPACITE
 25 couverts minimum dans la salle du RDC + 25 couverts en terrasse
 

CONGES ANNUELS
8 semaines de congès annuels
3 jours de fermeture hebdomadaire en basse saison, 2 jours en haute saison   

 

LOGEMENT DE l'EXPLOITANT
 OUI : superbe appartement de 170m2 à l'étage: séjour, cuisine, 3 chambres, bains et toilettes
Agencements
 
Personnel
Un couple d'exploitants  

A l'année, 4 salariés :
1 chef (membre de la famille) + 1 maître d'hôtel + 1 sommelier +  + 1 femme de chambre à mi- temps (polyvalente linge et service des petits déjeuners)

En contrat saisonnier : 1 serveur (avril à septembre inclus) +
1 homme toutes mains en contrat(plonge, entretien, aide cuisine) + 1 cuisinier
 
+ 2 apprentis en cuisine 
 

BailBail de 2018: 4 200€ mensuels pour l'ensemble (restaurant, logement, chambres d'hôtes)
Prix moyen chambres
175€  (avec un TO moyen de 57%)
Ticket moyen restaurant
 65€ (avec un taux de remplisage d'environ 50%)
CAHT
 550 000€  
EBE reconstitué
 206 000€  
Prix de vente
du fonds  

 504 000€
NOTAS SUR LE PRIX DE VENTE, pour répondre aux obligations de la loi "ALUR"
Prix de vente honoraires d'agence inclus: 504 000€

Prix de vente honoraires exclus (net vendeur) : 465 000€

Soit honoraires de 39 000€ TTC (45 000€ HT) à la charge de l'acheteur, soit 8,38% TTC,  ou 6,99% HT

REMARQUES DE L'AGENCE
Que les honoraires soient à la charge du vendeur, ou de l'acquéreur, le prix global sera identique, et supporté par l'acquéreur.

Notre agence est une des rares (rarissimes) à prévoir les honoraires à la charge de l'acheteur.  Pourquoi ? Quel est l'intérêt pour l'acheteur ?
-  l'acheteur récupère la TVA sur les honoraires d'agence (si "à charge du vendeur", c'est le vendeur qui récupère la TVA)
-  l'acheteur déduit le montant HT des honoraires
, dès la première année ("autres achats et charges externes" du compte de résultat)
-  l'acheteur paiera les droits d'enregistrement et les frais de mutation sur le seul prix du bien (le "net vendeur") : a contrario, lorsque
les honoraires de négociation sont à la charge du cédant, l'acheteur verse un prix global (c'est le cédant qui reversera ensuite à l'agence le montant des honoraires). Et dans ce cas les droits d'enregistrement ou les frais de mutation s'appliquent sur la totalité du prix, et donc sur les honoraires de négociation.

Nous sommes toujours attentifs aux intérêts financiers de nos clients.


                   




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